【東京】民泊・旅館業 消防設備工事の相場と注意点｜100件の施工実例から解説

【結論】東京の民泊消防設備工事の受注相場

東京の民泊消防設備工事の費用は、建物構造と階数により価格が異なります。特に木造3階やツーバイフォーは費用が上がりやすい傾向があります。タイムランが実際に100件以上の工事を行ってきた経験をもとに、工事内容と費用の関係および、消防手続き上の注意について書いていきます。

構造別 相場レンジ一覧（表）

まず金額について書いていきます。弊社は配線を埋め込むことにこだわっているため、具体的な金額をご提示することが難しいですが実際に納めてきた物件構造と受注してきたデータを提示いたします。具体的なお見積りはお気軽にご相談ください。
費用は構造だけでなく、以下の条件で変動します。

建物構造	対象設備	費用変動	追加発生率	含まれるサービス
木造2階建て	特小自火報、誘導灯、非常灯、消火器	30万円後半～	ほぼ無し	消防事前雑談記録書を除き手続き全て。避難経路図の作成、検査済証の取得も含みます
木造3階建て	特小自火報、誘導灯、非常灯、消火器	40万円中後半～	ほぼ無し	消防事前雑談記録書を除き手続き全て。避難経路図の作成、検査済証の取得も含みます
木造ツーバイフォー住宅	特小自火報、誘導灯、非常灯、消火器	50万円中盤～	中	消防事前雑談記録書を除き手続き全て。避難経路図の作成、検査済証の取得も含みます
鉄骨、鉄筋コンクリート（～300㎡）	特小自火報、誘導灯、非常灯、消火器	60万円台～	ほぼ無し	消防事前雑談記録書を除き手続き全て。避難経路図の作成、検査済証の取得も含みます
鉄骨、鉄筋コンクリート（～300）	自動火災報知設備、誘導灯、非常灯、消火器	配線ルートにより大きく変動	ほぼ無し	消防事前雑談記録書を除き手続き全て。避難経路図の作成、検査済証の取得も含みます

費用が上がりやすい具体的な状況

• ツーバイフォー構造
• 木造3階建て
• 無窓階扱い（誘導灯が必要になるため）
• 地域によって運用差が出ることがある（2.3階に誘導灯の設置が求められることがある）
• デザイナース物件など

木造2階建てで比較的工事が容易な物件の場合は30万円台からのご対応になります。階高が増える場合は、木造ツーバイフォー住宅では工数がかかってしまうことから通常よりも費用がかかってしまうことがあります。

木造住宅だけでなく鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物も数多く受注してきましたが、金額については打ちっぱなしなどは配線保護材料に金属管を使用すると若干費用化かかってしまいます。ただ、仕上がりは非常に満足していただけくことが多かったです。

既存建物でも配線は埋め込めるのか？

配線の埋め込み難易度
ツーバイフォー ＞＞＞ 在来木造 ＞ＲＣ打ちっぱなし ＞ 鉄筋コンクリート ＞ 鉄骨

埋め込みが可能になりやすい条件

• ダウンライトがある
• ツーバイフォー、打ちっぱなしＲＣのような建物ではない場合
• 誘導灯設置階にブレーカーがある

結論、既存建物でも配線は埋め込めます。ただ、いくつか条件があります。まず、ダウンライトが取り付けてある物件であること。次にツーバイフォー物件ではないことです。また、誘導灯を設置する階にブレーカーがあることも重要です。

これらの条件が揃っていればあるお客様が程度満足の行く施工が可能です。実際100以上工事を行ってきましたがほとんどが露出部分を最小限に抑えることができお褒めの言葉をいただくことが多かったです。

自分たちがすごいと言っているのではなく、経験上コツを掴んだことにより隠蔽配線方法について学ぶことができたという具合です。

ツーバイフォーに関しては、壁で建物を支える構造なので安易に建物に穴を空けることができずなおかつ、梁が天井裏までびっしり木材が敷き詰められています。このような状況下では極力目立たないように工夫をし配線保護材料を使用し仕上げていきます。

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エリア（管轄）による誘導灯の運用差

本来の消防設備設置基準は法令や条例の根拠に基づいているため消防本部ごとに一律であることが原則です。とはいえそうでないのが消防設備の設置基準です。特に誘導灯の設置基準は消防官の主観（裁量）に委ねられる部分がおおく、担当者によってそれぞれ解釈が異なることがあります。

私がいつも気になっているのが寝室に設置する誘導灯です。睡眠を取る場所なのに24時間365日誘導灯が点灯することになります。このような場合は誘導灯の設置免除規定を用いて消防担当者に掛け合ってみたしします。

免除規定については「予防事務審査基準」にかかれています。この基準は実際に消防職員が消防立会検査で使用する基準で検査済証はこれに書かれていることに準じてジャッジされることになります。この基準を読んでみると民泊物件の場合免除できる条件があることがわかります。

書かれている内容を持ってお話に言っても受け入れてくれない担当者もいらっしゃたりします。寝室で出口が1箇所なのに誘導灯を設置するというのはなかなか厳しいと言わざるを得ません。

誘導灯を免除するために必要なことをは

• 法令基準の確認
• 免除規定の確認
• 事前の相談

となります。

現地調査は本当に必要か？

現地調査が必要なケース

• ＲＣ物件丸ごとの工事で用途変更が伴う場合
• 避難器具を設置する場合
• デザイナーズマンション
• 比較的大きな建物

図面で判断可能なケース

• 戸建て木造2階、3階

工事をする際にあるいは、見積を算定するために現場調査を行うことがあります。私たちもノウハウが溜まるまではじっくり調べて作業に挑んでいました。ある程度件数をこなしていくうちに調査をしなくなり、マイソクや図面である程度把握できるようになりました。

理由は簡単で建物の構造パターンと設置基準が固定化できるようになったためです。また、弊社は商業施設の改修工事、改装工事、設備点検を数多くこなしているためこれらの作業に比べたら比較的落ち着いた思考で作業をすることができるためです。

そのため追加請求を行ったことがなく、多くのお客様からリピート案件をいただけるようになりました。ただ、全て調査しないということではありません。

ＲＣ等の建物丸ごとの用途変更や避難器具の設置、デザイナーズマンションの用途変更では仕上げの確認もあるためじっくり調査をさせていただいております。調査をするしないにかかわらず隠蔽配線についてもかなりの確率で良い仕上げができるようになりました。

消防署はここを見る

消防署の審査は法令の基準に照らしジャッジしていきます。条文や技術基準に合っていれば審査は通りますし、そうでなければ検査済証は発行されません。民泊や旅館業関連で指摘されることはある程度バターンが決まっています。

1	3階以上の戸建ては竪穴7.5ｍに1個煙感知器を設置する	設計、工事に関すること	やり直しに時間と費用がかかる
2	押入れ2㎡以上で煙感知器を設置	設計、工事に関すること	やり直しに時間と費用がかかる
3	誘導灯・階段通路誘導灯の設置位置や受電方法	設計、工事に関すること	やり直しに時間と費用がかかる
4	キッチン（火気設備排気関連）のダクトの形状	設計、工事に関すること	やり直しに時間と費用がかかる
5	防炎カーテンや絨毯の設置する	設営に関すること	是正は容易
6	避難経路の外国語表記	設営に関すること	是正は容易
7	3階以上の場合の竪穴区画　※建築基準法令	設計、工事に関すること	やり直しに時間と費用がかかる
8	その他リフォームに係る消防法令について	設計、工事に関すること	やり直しに時間と費用がかかる

その他感知器の設置基準については細かいところがありますが、大まかにこのようなことが消防署から求められます。

本来は内装工事をする前に「防火対象物工事計画届」と事前相談をすれば防げたことでしたが、この確認ができていなかったため是正する必要がありオープンが1ヶ月伸びてしまったことがありました。まずは事前にアポイントを取ってしっかりと届出を行ったうえで工事することが大切になります。

実際に工事をしてきて物件の紹介

タイムランでは様々な構造建屋で民泊・旅館業施設工事を行ってきました。共同住宅の居室を含めると200件以上の消防審査を通してきました。建屋の概要は以下になります。

• 木造戸建
• 鉄骨ビル・鉄筋コンクリート

木造戸建て

件数換算で80％が木造の戸建てです。木造は2階建て、3階建てがありますが、東京の場合は土地面積が広く取れないため3階建くなっています。木造戸建ての避難階以外に誘導灯を設置する必要があると工事の難易度が上がってしまいます。

誘導灯はブレーカーから専用回路で受電する必要があります。そのためブレーカーから電線を引っ張って縦系統に配線をしなければなりません。壁の隙間を狙って上手く通線できればよいのですが木造の場合はそう上手く行きません。

審査基準をしっかりと確認し消防協議を行うことで免除することが可能になることがあります。無窓階や居室がたくさんあり避難経路が複雑な場合は免除は厳しくなります。

鉄骨・鉄筋コンクリートビル

鉄骨・鉄筋コンクリート物件は木造に比べ隠蔽配線がやりやすくなります。理由は木造よりも梁、柱が少ないためです。比較的天井内部の空間が確保されているので条件に寄っては100％全て隠蔽配線ということもあります。

建物によっては、階高を確保するためにあえて天井を低く設計し建築することがあります。この場合は天井裏が狭かったり、天井がそのまま躯体だったりするので隠蔽工事はできません。

このような場合は、露出配線の色を替えたりより目立たせないような工夫をしてご対応させていただいております。

よくある質問

まとめ

100件以上の工事をやってわかったことは、最速で開業するには着手する順番と事前確認が重要でああることがわかりました。

副業で民泊運営をされる方が多くいらっしゃいます。時間の少ない中での準備となるので事前確認がうまくできず開業が送れてしまうことも少なくはなかったです。

事前相談をしっかりとして内容の通り実行できれば問題になることがほとんどありません。最短で開業するためには「事前相談 → 設計確認 → 工事」の順を守ることが重要です。